Quel type de logement cibler ?

Logement idéal

Un achat immobilier, que ce soit pour y vivre ou le louer, représente bien souvent un investissement important. Les sommes engagées étant conséquentes, il est primordial de bien définir son projet, afin de cibler le logement le plus adapté. Le choix du bien et son emplacement étant souvent déterminant dans la réussite d'un investissement immobilier. Alors neuf ou ancien ? Maison ou appartement ? En ville ou à la campagne ? Toutes les réponses à ces questions dans cet article.

Pourquoi privilégier le neuf ?

Si l'immobilier ancien bénéficie d'un certain charme et propose souvent des prix au m² moins élevés, acheter un logement neuf présente plusieurs avantages.

Tout d'abord, il n'y aura aucun travaux à prévoir avant de nombreuses années. De plus, si vous optez pour un achat sur plan, également appelé Vente en l'État futur d'achèvement (VEFA), vous pourrez profiter d'un logement sur-mesure, parfaitement adapté à vos besoins et votre mode de vie.

Ensuite, les logements neufs sont conformes aux dernières normes thermiques, énergétiques, phoniques et électriques en vigueur. Comme la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) ou prochainement la RT 2020, le label Bâtiment Basse Consommation (BBC), les certifications Haute Qualité Environnementale (HQE), Haute Performance Énergétique (HPE) ou NF Habitat (norme française de la construction)... Autant de normes qui vous permettront de réduire vos charges en réalisant des économies d'énergie.

De même, les logements neufs offrent un certain nombre de garanties qui sécurisent l'investissement :

  • La garantie de parfait achèvement qui couvre toutes les malfaçons et tous les vices apparents pendant un an.
  • La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, qui couvre tous les éléments d’équipement pendant deux ans.
  • La garantie décennale qui couvre tous les dommages compromettant la solidité du bâti ou le rendant inhabitable pendant 10 ans.

Enfin, les logements neufs offrent une fiscalité avantageuse. Si le prix au m² est souvent 15 à 20 % plus élevé, ils proposent des frais de notaire réduits (de 2 à 3 % du montant du bien), une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant deux ans, et dans certains cas une TVA réduite. L'État a également mis en place des prêts aidés pour l'achat de logements neuf, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt d'Accession Social (PAS), le Prêt Action Logement, le prêt conventionné, le prêt épargne logement ou encore les prêts aidés locaux. Par ailleurs, les logements neufs destinés à la location sont aussi souvent éligibles à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard ou la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).

Si à l'achat, un bien immobilier peut être plus cher, les économies réalisées en parallèles, permettent donc de s'y retrouver.

Quels critères pour sa résidence principale ?

La réussite d'un investissement immobilier réside bien souvent dans le choix du type de bien et de son emplacement. Mais, selon que vous cherchiez à acheter un logement pour y vivre ou pour le louer, les critères ne seront pas les mêmes.

Si l'objectif est d'habiter le logement, le choix va principalement s'orienter en fonction de vos goûts personnels. Un récent sondage, réalisé par la Fédération Française des Constructeurs de maisons individuelles (FFC) et l'Institut IFOP en janvier 2022, rapporte que 80 % des Français préféreraient vivre dans maison individuelle plutôt qu'en appartement. Cependant, pour réaliser le choix le plus adapté à votre situation, il convient également de prendre en compte certains critères objectifs, comme la composition de votre foyer, votre mode de vie, la gestion future du bien ou encore la revente.

Souvent situés dans les centres-villes, proches des transports et des commodités, les appartements vont avoir tendance à plus convenir aux étudiants et aux jeunes actifs. Étant souvent moins chers qu'une maison, ils vont également être plus accessibles aux primo-accédants. Les appartements séduisent aussi les retraités grâce à leurs surfaces plus petites qui permettent de réduire les déplacements et de faciliter l'entretien du logement.

En revanche, l'achat d'une maison va plus correspondre à un projet familial. Un couple ayant des enfants ou prévoyant d'en avoir. Majoritairement situées plus au calme, en périphérie des centres-villes, ces dernières disposent de pièces plus grandes, pouvant s'articuler sur plusieurs étages. Elles sont aussi souvent agrémentées d'un jardin, un critère de plus en plus recherché, notamment depuis le 1er confinement.

Les maisons offrent aussi une certaine liberté en matière de travaux, ce qui permet de faire évoluer la configuration de leur logement au fil des années selon les besoins.

La gestion du bien est un autre critère à prendre en compte lors du choix du type de bien envisagé. Les appartements appartiennent généralement à une copropriété. Cela signifie que vous serez propriétaire de votre logement, ainsi que d'une fraction des parties communes. Vous participerez alors à l'entretien de ces dernières avec les autres copropriétaires. Les gros travaux, et parfois le chauffage, sont compris dans les charges de copropriété. Les frais liés aux parties communes sont donc partagés. À l'inverse, avec une maison, vous êtes seul propriétaire. Si vous n'avez de comptes à rendre à personne, tous les frais engendrés par ce bien vous reviendront. Travaux d’entretien, dépenses de chauffage, jardin… Vous devrez tout gérer seul.

Pour les personnes qui hésitent entre une maison individuelle et un appartement, le duplex avec jardin peut être un bon compromis. Souvent situé dans de petites copropriétés qui gèrent une bonne partie de l'entretien, ils offrent tous les avantages d'une petite maison : espaces, luminosité, extérieurs. De plus ils sont fréquemment implantés près des grandes villes et jouissent de la proximité de commerces, de services et des transports en commun.

Enfin, comme pour tout investissement immobilier, il faut penser dès le départ à la revente. En règle générale, les appartements, plus petits et donc moins chers, se revendent souvent plus rapidement que les maisons. De plus, s'ils sont situés dans de grandes villes, où la demande est forte, ils trouveront vite acquéreur. Toutefois, les maisons situées dans des lotissements ou des quartiers pavillonnaires, proches des grandes agglomérations et des bassins d’emplois dynamiques, trouveront également preneur relativement facilement.

Les logements adaptés à un investissement locatif

Lors de l'achat d'un bien immobilier destiné à être loué, les critères à privilégier lors du choix du logement ne seront pas les mêmes. Ils devront davantage répondre à la demande locative qu'à vos goûts personnels. En effet, l'objectif d'un investissement locatif reste la rentabilité. Et pour optimiser cette dernière au maximum, il y a certains bien à cibler en priorité.

Les petites superficies tout d'abord. Les studios, ainsi que les appartements de 2 ou 3 pièces, se louent facilement et souffrent d'une faible vacance locative. Ils affichent des rendements élevés, compris en moyenne autour de 7 %. Souvent situés dans les centres-villes, ils sont particulièrement recherchés par les étudiants et par les jeunes actifs.

De plus, proposant des loyers proportionnellement plus élevés que les grandes surfaces, ils offrent une très belle rentabilité locative.

Il est aussi possible de louer ces petits logements meublés. Vous pourrez ainsi séduire les jeunes qui cherchent à s'installer. À noter que les loyers des locations meublées sont plus élevés. En moyenne 10 à 30 % de plus que les logements loués nus.

Autre avantage à ne pas négliger, les petits logements, qu'ils soient meublés ou non sont facilement éligibles à différents dispositifs de défiscalisation. Vous pourrez ainsi réduire vos impôts en bénéficiant de la Loi Pinel, du dispositif Censi-Bouvard ou encore du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Enfin, les petits logements présentent également l'intérêt de se revendre rapidement.

Si les maisons offrent une rentabilité légèrement plus faible que les petits logements, entre 3 et 5 % en moyenne, elles séduisent toutefois de plus en plus de locataires en quête de grands volumes, de calme et d'extérieurs. Ces derniers ont d'ailleurs tendance à occuper plus longtemps le logement que les locataires d’un appartement et à mieux l'entretenir. Comme il s'agit en majorité de familles avec enfants, celles-ci présentent moins de risques de loyers impayés, car elles ont généralement une situation financière plus stable. Louer une maison peut-on s’avérer plus pérenne et plus sécurisant.

Les résidences de service pour senior peuvent aussi s'avérer être une bonne option pour un investissement locatif. En effet, l'allongement de l'espérance de vie a créé de nouveaux besoins en matière de logement. Les personnes âgées recherchent de plus en plus des logements proposant du lien social et offrant un certain confort. Beaucoup d’entre elles choisissent donc de s’installer dans des résidences de services. De ce fait, ces dernières se louent facilement et présentent une belle rentabilité locative. Entre 4 et 5 %. De plus, beaucoup d'entre elles sont éligibles à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ce qui permet de réduire ses impôts en parallèle. Les résidences de services pour senior permettent également aux investisseurs d'avoir l'esprit tranquille puisqu'elles sont ordinairement gérées par des sociétés de gestion locative.

Enfin, dans tous les cas, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, ou d’une résidence, il est primordial de faire attention à l'emplacement du bien. Ce dernier doit, premièrement, se situer dans une zone tendue, c'est-à-dire une zone où la demande de logement est plus forte que l'offre. Cela garantit de trouver facilement des candidats à chaque nouvelle location. Ensuite, pour séduire un maximum de locataires, misez sur des quartiers à fort potentiel. Si vous envisagez d'acheter un studio qui risque d'être loué par des étudiants assurez-vous qu'il soit proche des universités par exemple. Si vous pensez acheter un appartement plus grand qui pourrait intéresser plutôt des jeunes actifs ou des personnes âgées, vérifiez la proximité de commerces, de services et des transports en commun. Enfin, si vous souhaitez acquérir une maison, la présence d'écoles ou d'une entrée d'autoroute non loin du logement pourra séduire des familles à la recherche d'un environnement plus calme.

Enfin, portez également une attention particulière à l'environnement du bien. Le calme, la vue ou encore une belle exposition peuvent être de vrais atouts.

Que vous souhaitiez acheter une maison pour y habiter, un appartement pour le louer ou encore que vous envisagiez d'investir dans une résidence de services, vous devriez facilement trouver votre bonheur. En effet, à ce jour, il existe de nombreux programmes immobiliers neufs proposant une grande variété de logements. Pour faciliter vos recherches et optimiser la réussite de votre projet, n'hésitez pas à vous rapprocher de professionnels.