Nuances

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 2,8%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (12,98 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (9,20 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 10,55 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 1 013 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 110,15 m²). Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 3 695 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 110,15 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 2 550 € et 5 101 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 399 €. Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif. Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 8,7%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 6,4% contre 3,2% en moyenne nationale. La population a augmenté de 15% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (3,0% contre 7,1% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (10% contre 17% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (13%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (8,6% contre 9,4% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). Ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (64% contre 50% en national). La part des cadres dans les actifs sur cette zone (8,6% contre 9,4% en national) reflète un environnement populaire. Le réseau de transports publics est peu développé dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun.