Les Jardins Saint-Louis

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,5%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (16,86 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (13,29 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 13,09 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 801 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative.Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 4 400 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 60,30 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 2 658 € et 5 590 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 949 €. Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif. Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 11%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note : La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 10% contre 3,2% en moyenne nationale. La population a augmenté de 5,4% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud. Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre. Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères : La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (5,7% contre 6,7% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (22% contre 17% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (23%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (12% contre 24% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI).Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min. La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (59% contre 50% en national). La part des cadres dans les actifs sur cette zone (12% contre 24% en national) reflète un environnement populaire. Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun. Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 58%, à comparer à 17% sur l'ensemble du territoire.