PRELUDE

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,2%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (12,34 € / m² selon le plafonnement des loyers imposé par cette commune pour toute nouvelle location) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (12,10 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 13,09 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 1 025 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative. Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 4 178 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 84,73 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 2 667 € et 5 789 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 969 €. Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif. Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 5,3%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 13% contre 3,3% en moyenne nationale. La population a augmenté de 4,6% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud-est. Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (6,1% contre 7,3% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (14% contre 17% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (14%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (19% contre 24% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.