PORTE DES LILAS

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 2,3%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (11,81 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (9,55 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 10,55 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 885 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 92,73 m²). Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 4 593 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 92,73 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 2 070 € et 3 750 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 980 €. L’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 54%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 32% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 27% contre 3,3% en moyenne nationale. La population a augmenté de 1,7% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud-est. Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (6,0% contre 7,4% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (12% contre 18% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (16%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (21% contre 24% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). Ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Le réseau de transports publics est raisonnablement développé dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable à celle observée en moyenne nationale : 21%).