ENVY MARSEILLE 13009 NOUVELLE REALISATION

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,0%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (16,25 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (12,55 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 13,09 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 921 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative. Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 4 742 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 73,39 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 2 840 € et 5 580 € sur cette zone, avec un prix moyen de 4 290 €. Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif. Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 11%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note : La population a augmenté de 0,1% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères : La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 13% contre 3,2% en moyenne nationale. Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud et sud-ouest. Situé en étage élevé, au 3ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (7,1% contre 7,1% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (10% contre 17% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (12%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (33% contre 24% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min. La part des adultes ayant le bac (58% contre 50% en national) ainsi que la part des cadres dans les actifs (33% contre 24% en national) sur cette zone sont fortes, reflétant un environnement plutôt aisé. Le réseau de transports publics est raisonnablement développé dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable à celle observée en moyenne nationale : 21%).