LE SEPT

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,2%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (11,81 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (9,17 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 10,55 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 1 027 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 112,03 m²). Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 3 321 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 112,03 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 1 390 € et 2 560 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 130 €. L’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 56%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 32% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note : La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 7,5% contre 3,3% en moyenne nationale. La population a augmenté de 2,5% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Situé en étage élevé, au 3ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre. Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères : La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (2,8% contre 7,4% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (7,3% contre 18% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (23%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (11% contre 24% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). Ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (64% contre 50% en national). La part des cadres dans les actifs sur cette zone (11% contre 24% en national) reflète un environnement populaire. Le réseau de transports publics est raisonnablement développé dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable à celle observée en moyenne nationale : 21%). Par ailleurs, le taux de logements sociaux est de 67%, à comparer à 16% sur l'ensemble du territoire.