QUINTESSENCE

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 5 595 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 72,21 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 1 810 € et 4 590 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 160 €. L’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 77%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 34% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note : La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 26% contre 3,1% en moyenne nationale. La population a augmenté de 2,6% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable est. Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre. Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères : La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien. Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min. La part des cadres dans les actifs sur cette zone (10% contre 9,4% en national où sont présents des biens à vendre) reflète un environnement plutôt aisé. Le réseau de transports publics est raisonnablement développé dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable à celle observée en moyenne nationale : 20%). Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 56%, à comparer à 17% sur l'ensemble du territoire. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (2,6% contre 7,0% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (14% contre 17% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (31%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (10% contre 9,4% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). La rentabilité locative brute de votre investissement est de 2,1%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (12,49 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (10,16 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 10,55 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 733 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 72,21 m²).