LE FACTORY 1

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 2,0%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (12,34 € / m² selon le plafonnement des loyers imposé par cette commune pour toute nouvelle location) sont inférieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (15,71 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 13,09 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer de marché (soit 276 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative. Le prix au m² de ce bien neuf est de 7 541 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 22,41 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 2 077 € et 3 978 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 915 €. L’écart de prix au m² de ce bien neuf par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 159%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note : La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 5,6% contre 3,2% en moyenne nationale. La population a augmenté de 4,6% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Situé en étage élevé, au 4ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre. Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères : La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (8,5% contre 7,1% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (26% contre 17% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (20%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (6,4% contre 10% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). Ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min. La part des cadres dans les actifs sur cette zone (6,4% contre 10% en national) reflète un environnement populaire. Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun. Par ailleurs, le taux de logements sociaux est de 50%, à comparer à 17% sur l'ensemble du territoire.