Réciproque - Ouest

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,1%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (14,91 € / m² selon le plafonnement des loyers imposé par cette commune pour toute nouvelle location) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (14,55 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 17,62 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 2 198 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 151,14 m²). Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 5 478 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 151,14 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 3 832 € et 6 497 € sur cette zone, avec un prix moyen de 5 204 €. Le prix de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif. Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 5,3%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note : La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 17% contre 3,2% en moyenne nationale. La population a augmenté de 3,9% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Situé en étage élevé, au 3ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre. Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères : La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (4,9% contre 6,8% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (26% contre 17% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (21%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (18% contre 24% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min. La part des cadres dans les actifs sur cette zone (18% contre 24% en national) reflète un environnement caractéristique des classes moyennes. Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun. La station Saint-Ouen RER C sera mise en service en 2021 sur la ligne 14 dans le cadre du projet du Grand Paris. La station Mairie de Saint-Ouen sera mise en service en 2024 sur la ligne 14 également. Au-delà de ces qualités, il faut noter que le taux de logements sociaux est de 48%, à comparer à 17% sur l'ensemble du territoire.