LE CLEMENTEL

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,4%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (11,38 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (10,43 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 10,55 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 686 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 65,84 m²). Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 3 417 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 65,84 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 1 160 € et 2 200 € sur cette zone, avec un prix moyen de 1 750 €. L’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 95%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 33% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note : La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien. D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères : La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 6,9% contre 3,1% en moyenne nationale. La population a augmenté de 12% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (5,4% contre 7,1% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (26% contre 17% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (25%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (1,4% contre 10% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). Ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min. La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (53% contre 50% en national). La part des cadres dans les actifs sur cette zone (1,4% contre 10% en national) reflète un environnement populaire. Le réseau de transports publics est peu développé dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun. Par ailleurs, le taux de logements sociaux est de 74%, à comparer à 17% sur l'ensemble du territoire.