L’INATTENDUE

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 5 893 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 48,53 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 3 230 € et 5 830 € sur cette zone, avec un prix moyen de 4 500 €. L’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 31%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 34% sur l’ensemble du marché. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 7,3% contre 3,1% en moyenne nationale. La population a augmenté de 4,8% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. La part des adultes ayant le bac (52% contre 50% en national) ainsi que la part des cadres dans les actifs (12% contre 10% en national) sur cette zone sont fortes, reflétant un environnement plutôt aisé. La part des cadres dans les actifs sur cette zone (12% contre 10% en national) reflète un environnement populaire. Le réseau de transports publics est peu développé dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (7,4% contre 7,1% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (29% contre 17% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (12%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (12% contre 10% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). La rentabilité locative brute de votre investissement est de 2,4%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (12,72 € / m² selon le plafonnement des loyers imposé par cette commune pour toute nouvelle location) sont inférieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (14,29 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 13,09 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer de marché (soit 617 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative.