L'ORZANA

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 3 693 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 72,05 m²) et, pour information, le prix au m² dans l’ancien se situe actuellement entre 2 200 € et 3 450 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 000 €. Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 23%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 34% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente. La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs. La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 6,6% contre 3,1% en moyenne nationale. La population a augmenté de 5,9% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1%. Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre. Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min. La part des cadres dans les actifs sur cette zone (9,0% contre 10% en national) reflète un environnement populaire. Le réseau de transports publics est peu développé dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun. Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer. Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère : le taux de logements vacants (4,8% contre 7,1% au national) le poids des loyers dans les revenus des habitants (12% contre 17% en moyenne nationale) le taux de chômage sur cette zone (9,1%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (15%) le taux de cadres (9,0% contre 10% au niveau national) Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). La rentabilité locative brute de votre investissement est de 3,1%, comparée à une moyenne de 2,8% au niveau national. Les loyers observés sur le marché pour cette zone (13,62 € / m² en moyenne) sont supérieurs au loyer plafond prévu par la loi Pinel (10,17 € / m² en tenant compte des coefficients prévus par la loi appliqués au plafond légal brut de 10,55 € / m²). Nous avons donc pris ce loyer plafond (soit 732 € / mois) pour le calcul de la rentabilité locative, en nous basant sur la surface incluant les annexes pondérées (soit 72,05 m²).